INFO K.P.R NIAGA SYARIAH

assalamualaikum wr.wb

sudah seminggu sejak saya membuat blog dan memasang thread dibeberapa forum, dan alhamdulillah responnya luar biasa baik, sampai-sampai saya kewalahan membalasnya =) jadi mohon ma’af untuk beberapa rekan yang belum mendapat balasan dari saya =D

okay sekarang akan saya coba jawab sekaligus semuanya, terutama mengenai beberapa pertanyaan yang sering diajukan, dan biar lebih menarik akan coba saya jawab seakan-akan ini sesi interview =) , well, sit back and relax and enjoy the talk show, I hope it’s worth for all of you guys :

ASK :

Apa beda kpr syariah dengan konvensional ?

apakah K.P.R syariah hanya untuk muslim ?

ANSWER:

Okay pada dasarnya syariah adalah sebuah konsep yang artinya konsep ini bukan hanya dikhususkan untuk satu agama tertentu saja, bila ada orang non muslim ingin bersyariah dengan mangambil fasilitas kredit missal KPR tentu saja boleh, dan bahkan nantinya secara pribadi bisa membandingkan mana yang lebih cocok dengan kepribadian orang tersebut, pada kenyataannya banyak juga nasabah kami yang non muslim dan puas dengan konsep syariah tersebut, lalu timbul pertanyaan bagaimana sih konsep syariah itu sendiri?

Akan saya jawab secara singkat, pada konsep syariah manajemen perbankan tidak mengacu sepenuhnya pada SBI tapi mengacu pada konsep bagi hasil, sehingga bila SBI yang selalu fluktuatif tentunya tidak akan berpengaruh banyak pada nasabah, lalu pada konvensional dikenal prinsip bunga nah..kalau pada syariah kita mengenal prinsip margin.. besarnya margin ditentukan diawal sehingga bank bisa transparan tentang keuntungan yang diambil dan nasabah pun bisa lebih mengetahui, dari yang saya baca konsep ini sendiri sudah diterapkan sejak zaman nabi muhamad s.a.w dalam perniagaannya sehingga nabi kita dikenal sebagai orang yang sangat terpercaya, nah konsep inilah yang menjadi acuan dalam bersyariah =)

ASK :

Jadi alasan apa yang membuat orang memutuskan bersyariah atau menggunakan konsep konvensional ?

ANSWER:

Okay menurut saya ada 2 alasan utama :

  1. alasan agama
  2. alasan financial

alasan agama :

memang saat ini konsep apakah bunga bank itu riba atau bukan masih terus diperdebatkan, dan saya termasuk orang yang tidak ingin memperdebatkannya karena saya orang yang cinta damai =D dari yang saya pelajari jelas konsep syariah lebih mengacu pada ajaran islam, sehingga tentu saja buat kebanyakan orang hal inilah yang menjadi alasan utama, sehingga bila niatnya sudah baik insyaallah hasilnya juga baik. Dan satu konsep yang menurut saya luar biasa dalam syariah adalah adanya konsep transparansi mengenai margin keuntungan yang diambil,(contoh k.p.r/k.p.m) jadi pembeli atau nasabah bisa mengetahui dimuka berapa margin keuntungan yang akan diambil oleh penjual atau pihak bank sampai akhir masa pembiayaan,

wah menurut saya sih ini luar biasa, saya baru belajar tentang syariah sekitar sebulanan dan inilah salah satu konsep yang paling mencengangkan saya =)

okay lalu alasan financial :

saya ambil contoh mengenai k.p.r dulu, karena saya bekerja dibank niaga syariah jadi saya akan menjelaskan tentang produk saya =) :

beberapa keuntungan disini ialah :

  1. prosesnya cepat dan mudah.

Jelas ini artinya time is money, more easy and more fast, means more advantage for both side. Lalu lainnya nasabah tidak perlu menunggu lama tentang apakah proses aplikasinya disetujui kapan pencairannya. Insya allah tim kami bekerja secepat dan sebaik mungkin, yang sudah-sudah dari proses aplikasi sampai persetujuan bila nasabah bisa kooperatif dengan segera memenuhi persyaratan yang berlaku insyaallah proses ini bisa memakan waktu 1 minggu lalu langsung akad, wah cepat ya =) .

  1. margin rendah.

Margin yang ditetapkan saat ini adalah 12.25 % untuk 5 tahun pertama lalu 15% untuk 5 tahun kedua dan 17% persen untuk 5 tahun ke tiga ini menggunakan prinsip efektif ya, bukan flat,flatnya lebih rendah lagi, lalu apa bedanya? Ini cuma istilah saja, hasil hitungan matematisnya sama ko.

  1. rate yang tetap samapai akhir masa pembiayaan

nah ini yang menjadi salah satu daya tarik syariah, kalau nantinya sitiuasi yang berkembang S.B.I naik turun dan bila ada krismon lanjutan ( ya allah jangan sampai terjadi lagi =D , sekali sudah lebih dari cukup ) rate yang dikenakan tidak berubah tetap sesuai dengan awal kontrak, artinya angsuran yang dibayar nasabah tetap sama tidak berubah, ada contoh kasus : beberapa tahun yang lalu nasabah lebih diuntungkan karena, konsep ini, ketika SBI sedang tinggi dan bank konvensional menaikan suku bunganya sehinga nasabah konvensional harus sport jantung untuk menyesuaikan kenaikan tersebut, nah nasbah syariah malah hidup tenang prihal angsurannya, karena rate yang dikenakan masih sama, artinya tidak berubah, enak bukan =) .

  1. jangka waktu yang flexiblel

nah mengenai ini saya sudah sempat mengadakan riset kecil-kecilan dibeberapa tempat jangka waktu yang dikenakan terbatas 5 – 10 tahun, kalau di NIAGA SYARIAH nasabah punya keleluasaan untuk mengambil sampai batas waktu 15 tahun, artinya bila hitunga-hitungan diawal pembiayaan ratio installment tidak masuk maka jangka waktu bisa diperpanjang sehingga hitungannya bisa masuk ( duh apa itu ratio installment ??? sabar ya akan saya jelaskan nanti =D )

  1. tidak adanya pinalti

pinalti apa ini maksudnya???? Nah ini artinya denda yang dikenakan bila nasabah melakukan pelunasan dipercepat, dibeberapa tempat nasabah selain tidak bisa melakukan pelunasan dipercepat, nasabah juga akan terkena denda bila melakukan hal tersebut, kaya main bola aja ya =) …nah diniaga syariah tidak berlaku hal demikian, ada biaya yang harus dibayar nasabah yaitu biaya administrasi saja itupun sekitar 150.000 saja

  1. mendapatkan asuransi kebakaran dan asuransi jiwa .

Bila terjadi sesuatu pada nasabah dan rumahnya maka pihak asuransi akan mengcover hal tersebut.

ASK :

Bagaimana nasabah yang ingin take over apakah bisa, baik dari bank lain ataupun dari bank biaga itu sendiri? Artinya take over dari konvensional ataupun bank syariah lain ke niaga syariah ?

ANSWER :

Okay ini jawaban saya yang tersingkat, jawabannya BISA …

Bahkan banyak yang lebih puas setelah pindak ke niaga syariah =D

ASK :

Apa yang harus dipersiapkan biar proses persetujuan kreditnya cepat? dan tadi apa itu Ratio Installment ? lalu bagaimana dengan daftar hitam bi atau bahasa kerennya DHBI.

ANSWER :

Wah –wah ternyata yang interview banyak nanya juga ya =) okay tidak apa-apa akan saya coba terus jawab karena itu memang kerjaan saya ..okay kembali ke topik utama :

Biar prosesnya cepat :

Yang pertama tentu saja melengkapi semua persyaratan-persyaratan yang diminta :

  1. pendapatan tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun .

apakah hal ini mutlak, sebenarnya tidak juga, yah idealnya memang begitu.namun pada beberapa case masih bisa ditoleransi.artinya kalau anda pernah bekerja 2 tahun lalu pindah pekerjaan dan baru sekitar 11 bulan =) tentu saja ini masih bisa dirundingkan lagi. Nah untuk lebih lanjutnya mengenai hal ini baiknya conctact saya langsung saja okay..

  1. mengisi form persyaratan pembiayaan

kalau anda tertarik saya akan memberikan form yang harus diisi.

  1. melengkapi dokumen yang disyaratkan.

Dokumen-dokumen yang disyaratkan antara lain :

Ini hanya untuk karyawan saja ya..untuk wiraswata dan professional sengaja saya tidak tulis, kalau mau tau lebih jauh contact saya aja okay =) .

Nah syarat-syaratnya :

  1. Foto copy KTP, NPWP/SPT PPH 21 , kartu keluarga, dan surat nikah
  2. Slip gaji, 3 bulan terakhir, copy rekening Koran/tabungan 3 bulan terakhir dan juga keterangan bekerja.
  3. Yang terakhir copy jaminan sertifikat, PBB juga IMB.

Nah mudah kan..

Dan ini juga yang penting mengenai DHBI(Daftar Hitam Bank Indonesia) baiknya sebelum mengajukan fasilitas kredit, anda melunasi semua tagihan anda terlebih dahulu, artinya lunasi semua kewajiban anda dengan pihak ke-3 baru mengajukan aplikasi baru.

Mengapa bisa demikian karena pihak bank umumnya hanya bisa memberikan pinjaman 35% dari pendapatan anda atau istilahnya RATIO INSTALLMENT maksimal 35% dari pendapatan kalau sudah melebihi tentu saja ini sulit .

Ada contoh case yang sebenarnya sudah sangat sering terjadi, nasabah mengajukan kredit persyaratan sudah dilengkapi, langsung kita proses, nah langkah pertama yang kita ambil setelah verifikasi data, kita langsung cross check dengan BI mengenai kolektibilitas nasabah tersebut. Apakah ia punya angsuran dengan pihak lain, kalau ada besarnya berapa, lalu akan kita cross check berapa angsurannya perbulan , dan ternyata nasabah tersebut punya fasilitas kredit ditempat lain, dan cukup besar lalu kolektibilitasnya juga tidak lancar, tentu saja ini sangat beresiko bagi bank . lalu kita cross check ke nasabah mengenai hal ini.

Ternyata benar, namun sang nasabah merasa tagihan tersebut sebenarnya karena ia ditipu oleh orang yang tak bertanggung jawab, datanya dimanfaatkan sehingga dia merasa tidak pernah punya hutang tapi ko ditagih.akhirnya nasabah tersebut keberatan untuk melunasi hutang tersebut.

Satu sisi memang saya percaya dengan nasabah namun bagaimanapun data itu sudah terecord di DHBI jadi apapun alasannya sangat sulit untuk bank, untuk menyetujui permohonan kredit tersebut.

Lalu bagaimana cara mengatasinya :

Pertama tentu saja harus melunasi tagihan tersebut suka atau tidak suka.

Nah yang kedua segera tutup aplikasi kartu kredit tersebut, hal ini seteahu saya bisa membersihkan data anda dari dhbi.

Setelah data anda bersih baru anda mengajukan fasilitas kredit, insya allah ini akan sangat membantu kelancaran kami dalam memproses fasilitas kredit anda =)

Okay DHBI, persyaratan dan RI sudah terjawab kan.

ASK :

Okay don, anda sudah berbicara panjang lebar sekarang bisa anda berikan simulasi pembiayaan biar saya bisa lebih jelas lagi?

ANSWER:

Okay ini yang paling seru, dan mungkin bisa merangkum semuanya,

Setelah nasabah mendapatkan semua informasi,dan nasabah tertarik untuk mengajukan aplikasi ( amiin =D ) dan melengkapi segala persyaratan yang dibutuhkan.maka data akan saya terima.

Yang pertama-tama saya akan memverifikasi data tersebut mengenai keasliannya dan keabsahannya. Proses pertama selesai lalu yang kedua saya akan cross check ke BI apakah nasabah tersebut masuk ke DHBI atau tidak, bila tidak maka proses dilanjutkan :

Saya akan membuat simulasi berapa plafond yang bisa diberikan oleh bank dengan jangka waktu berapa lama dan dengan persyaratan apa saja.

Misal case satu :

Pak adhi mengajukan kredit untuk membeli rumah baru.

Harga : 160 juta

Jangka waktu yang diajukan 10 tahun.

Hasil analisa hitung-hitungan software saya :

Pak adhie bisa mengajukan untuk 10 tahun dengan syarat :

Penghasilan perbulan pak adhie harus minimum Rp.5.229.927

Bila tidak mencukupi, bisa joint income dengan istri untuk sampai angka tersebut.

Memberikan DP 20% : Rp. 32.000.000

Plafond yang diberikan bank : Rp. 128.000.000.

Maka 35 % income untuk melunasinya bank bisa memberikan angsuran :

Untuk 5 tahun pertama :

Rp.1.854.974

Untuk 5 tahun kedua :

Rp.1.972.631

Ingat lho angka ini tetap sampai akhir masa kontrak.

Jadi untuk mendapatkan rumah tersebut dimuka pak adhie cukup membayar DP, dan biaya administrasi terus rumah sudah bisa ditempati. Berapa biaya administrasinya okay ini simulasinya (ingat ya ini Cuma simulasi asuransi jiwa dan kebakaran bisa berubah-ubah tergantung umur dan luas bangunan, begitu juga biaya notaries):

Asuransi jiwa : Rp.786.640

Asuaransi kebakaran : Rp.116.000

Biayta notaries : Rp.2.000.000

Administrasi : Rp. 1.280.000. (1% dari plafond)

Biaya Polis : Rp. 20.000

Biaya Materai : Rp. 54.000

Total biaya : Rp. 4.254.640

Jadi total biaya dimuka : Rp. 32.000.000 + Rp. 4.254.640 = Rp.36.254.640

Bagaimana bila pak adhie ingin alternative lain yang lebih ringan.

Okay jangka waktu akan saya tambah jadi 15 tahun agar lebih masuk jumlah incomenya, berikut rinciannya :

Penghasilan perbulan pak adhie harus minimum Rp.4.448.178

Bila tidak mencukupi, bisa joint income dengan istri untuk sampai angka tersebut.

Memberikan DP 20% : Rp. 32.000.000

Plafond yang diberikan bank : Rp. 128.000.000.

Maka 35 % income untuk melunasinya bank bisa memberikan angsuran :

Untuk 5 tahun pertama :

Rp.1.556.862

Untuk 5 tahun kedua :

Rp.1.773.208

Untuk 5 tahun ketiga :

Rp.1.810.627

Asuransi jiwa : Rp.786.640

Asuaransi kebakaran : Rp.116.000

Biayta notaries : Rp.2.000.000

Administrasi : Rp. 1.280.000. (1% dari plafond)

Biaya Polis : Rp. 20.000

Biaya Materai : Rp. 54.000

Total biaya : Rp. 4.254.640

Jadi total biaya dimuka : Rp. 32.000.000 + Rp. 4.254.640 = Rp.36.254.640

Lalu bila pak adhie ingin melakukan pelunasan dipercepat maka, pak adhie tidak terkena pinalti, ini berlaku bila sudah diatas 1 tahun ya ..

Pak adhie cukup melunasi out standingnya dan angsuran perbulan terakhir plus biaya administrasi.

Nah contoh kasus lainnya missal :

Mba wulan ingin membeli rumah dengan harga Rp.262.000.000.

Syarat-syarat sudah dilengkapi, maka hitung-hitungannya pun akan seperti ini :

Penghasilan perbulan minimum Rp.8.678.630

Bila tidak mencukupi, bisa joint income untuk sampai angka tersebut.

Memberikan DP 20% : Rp. 52.400.000

Plafond yang diberikan bank : Rp. 209.600.000.

Maka 35 % income untuk melunasinya bank bisa memberikan angsuran :

Untuk 5 tahun pertama :

Rp.3.037.520

Untuk 5 tahun kedua :

Rp.3.230.184

Jadi total biaya dimuka : Rp. 32.000.000 + biaya-biaya tambahan.

Nah kalau anda tertarik ingin tahu lebih jauh mengenai simulasi ini baiknya ketika anda mengirim e-mail :

Tuliskan umur anda, besarnya gaji perbulan, besarnya pembiayaan maka akan saya Bantu buatkan hitungannya plus no.hp atau contact number yang bisa dihubungi

ASK :

Okay sepertinya penjelasannya sudah cukup banyak ya, bagaimana biar bisa lebih jelas lagi ada nomor yang bisa dihubungi.

ANSWER :

Nah memang kalau mau lebih dijelaskan panjang lebar sepertinya tidak berujung karena pasti masih banyak pertanyaan-pertanyaan lainnya.

Akan lebih enak lagi sebenarnya anda menghubungi saya di 0818 27 3669 atau tinggalkan no. telp anda via

e-mail saya juga Tuliskan umur anda, besarnya gaji perbulan, besarnya pembiayaan maka akan saya Bantu buatkan hitungannya dan saya akan menghubungi anda secepatnya.

Okay sekian penjelasan saya bila ada berita-berita terbaru akan saya up date terus,

Bila ada kesalahan maka datangnya dari saya dan bila ada kebaikan maka datangnya dari allah s.w.t

Semoga bermanfaat , wassalamulaikum wr.wb

B, regards

Dony

MEMBANGUN RUMAH DENGAN DANA BANK


Dengan hormat,

Saya baru saja membeli kavling siap bangun di daerah Bekasi. Pihak developer mensyaratkan dalam dua tahun ini di atas tanah tersebut harus dibangun rumah. Ada dua pilihan untuk saya dalam rencana membangun rumah:

  1. Dikerjakan oleh pihak developer dengan biaya saat ini Rp 2.550.000 per m2 atau
  2. Dikerjakan sendiri atau developer lain dengan biaya di bawah atau di atas harga dari developer.

Sedangkan dari segi pembiayaannya saya berencana untuk memgambil KPR/KBR dari bank syariah. Saat ini pihak developer sudah bekerja sama dengan salah satu bank non syariah.

Pertanyaan saya:

  1. Untuk pembangunan rumah, mana yang saya pilih dari pihak developer atau dikerjakan sendiri?
  2. Untuk pembiayaan, dapatkah saya mengambil dari bank syariah? Di bank syariah mana saya lebih baik mencari pembiayaan?
  3. Apakah perbedaan antara KPR di bank syariah dan konvensial dari segi pembiayaannya, dan jumlah cicilan?

Atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih.


Jawaban:

Untuk membangun rumah, Anda perlu pertimbangkan lebih kurangnya menggunakan developer atau anda bengun sendiri. Apabila Anda memiliki waktu lebih banyak dan bisa mengawasi pekerjaan pembangunan rumah Anda, walaupun tentunya tidak perlu setiap saat, menurut pengalaman, akan lebih baik apabila Anda membangun rumah sendiri. Mengapa? Karena Anda dapat mengawasi langsung dan bisa campur tangan apabila ada hal-hal tertentu yang ingin dirubah sesuai dengan keinginan Anda.

Sedangkan jika Anda membangun dengan menggunakan kontraktok dari developer, tentunya Anda tidak bisa dengan bebas mengatur pengerjaannya. Karena spesifikasinya tentu sudah ditetapkan oleh pihak developer. Coba saja lihat bagaiman spesifikasi standar dari developer, jika Anda setuju dengan spesifikasi bangunan standar mereka, Anda bisa duduk tenang dan tinggal menunggu rumah Anda jadi. Tapi kalau Anda memiliki konsep rumah sendiri dengan spesifikasi yang berbeda, coba bicarakan dengan seorang arsitek.

Selain membuat rencana pembangunan, arsitek juga akan menghitungkan biaya yang diperlukan untuk membuatnya. Sehingga Anda tidak perlu khawatir akan 'kebobolan' di tengah jalan. Untuk pembiayaan, Anda tentu dapat melakukan transaksinya di bank syariah. Karena telah banyak bank syariah yang memberikan pelayanan berupa pembiayaan untuk pembangunan rumah dengan tingkat margin yang cukup bersaing dengan bank konvensional. Semua bank syariah pada prinsipnya sama saja, karena semua bank syariah sudah memiliki standarisasi baku yang sudah dalam menyalurkan dananya dalam bentuk pembiayaan untuk sektor perumahan. Anda melakukan window shopping dan membandingkan beberapa bank syariah untuk melihat mana yang lebih cocok dengan Anda.

Mengenai perbedaan antara KPR dan KPR Syariah, tentu saja keduanya memiliki perbedaan yang mendasar dari segi akadnya. Jika KPR menggunakan akad kredit dimana Anda meminjam uang untuk membangun rumah untuk kemudian dibayar kembali plus dengan bunga. Sedangkan KPR Syariah bisa menggunakan prinsip jual beli dimana bank akan 'membelikan' rumah dan menjualnya kembali kepada Anda. Atau bisa juga dengan prinsip sewa-beli dimana bank menyewakan rumah tersebut sampai jangka waktu tertentu dimana Anda bisa membelinya.

Secara teknis memang kelihatannya tidak jauh berbeda dimana Anda bisa mendapatkan rumah dengan cara membayar cicilan pada bank konvensional maupun syariah. Namun akadnya yang berbeda memiliki konsekuensi hukum juga berbeda pula. Sedangkan jika bicara masalah mahal atau murah cicilannya, itu sudah masuk pertimbangan bisnis dimana bank syariah tentunya akan memasang tarif yang kompetitif dengan bank konvensional.


MEMBANGUN RUMAH DENGAN DANA BANK
Oleh: Ahmad Gozali

Dikutip dari Harian Republika, Juli 2006

Berbagi pengalaman

assalamualikum buat semuanya yang tertarik mengenai pembahasan k.p.r.

saya baru memasuki dunia perbankan syariah 1 bulan terakhir ini, kebetulan saya menjadi merketing k.p.r ( niaga syariah ) …
karena orang baru tentu saja saya melakukan penggalian informasi sebanyak-banyaknya agar lebih memahami tentang k.p.r syariah adapun hasil temuan yang saya pelajari ditempat saya bekerja kurang lebih sebagai berikut :

1. proses yang ada terhitung cepat.
bila nasabah sudah melengkapi dokumen-dokume yang disyaratkan maka proses ini bisa memakan waktu 1 minggu atau kurang.

2. margin keuntungan yang diambil terbilang rendah.
yaitu terbagi 3 tahap , dimana setiap 5 tahun akan berubah.
(info lebih lanjut silakan hub. saya via e-mail
( dony_ctb@yahoo.com) )

3.jangka waktu pembiayaan cukup panjang.
bisa sampai 15 tahun.
dimana di beberapa bank fitur ini tidak tersedia.

4. angsuran tetap.
disinilah salah satu keunggulan konsep syariah, karena menggunakan prinsip bagi hasil sehingga tidak terpengaruh akan krismon ataupun s.b.i. yang fluktuatif.
disini nasabah mendapatkan rasa aman ketika mengambil k.p.r karena angsuran yang dibayar sampai akhir masa kontrak sudah diketahui dimuka, dan tidak berubah-ubah..
note : ada kasus malah nasabah lebih diuntungkan kalau s.b.i turun, sehingga nasabah mendapatkan discount rate ;)
(info lebih lanjut silakan hub. saya via e-mail
( dony_ctb@yahoo.com) )

5. pelunasan bisa dipercepat & tidak terkena pinalti.
ditempat lain saya menemukan nasabah tidak bisa melakukan pelunasan dipercepat, dan bila ada maka akan terkena pinalti. ditempat saya bekerja tidak ada pinalti ada hanya biaya administrasi itupun besarnya sekitar 150 rbuan.

6.persyartan mudah.
pendapatan anda tidak perlu sendiri.
anda bisa join dengan istri/suami anda. dimana pendapatan ber 2 dihitung 100%.
masa kerja minimal untuk karyawan 2 tahun.
ditempat lain saya juga menemukan minimal 3 tahun =)
mengenai daftar black list.
ini jelas ada untuk semua pembiayaan perbakan yang saya tahu. untuk amannya sebelum mengajukan k.p.r segera lunasi semua tagihan anda kerena pihak bank bisa mendapatkan informasi ini. dan kami dapat melihat kelancaran anda terhadap pinjaman anda terlebih dahulu. hal in dipandang penting karena, bila anda masih punya angsuran ditempat lain adan anda mengambil angsuran baru maka akan memberatkan anda sendiri, dan bagi pihak bank resiko yang diambil juga menjadi lebih besar =)

7. adanya bagi hasil dari asuransi
bila selama masa pembiayaan anda tidak ada klaim maka akan ada bagi hasil dari asuransi

8. menggunakan prinsip islam.
jelas ini alasan utama selain alasan finansial, saya menemukan banyak sekali prinsip-prinsip yang menguntungkan nasabah baik dunia maupun akhirat =D
salah satunya jelas lebih halal.
nasabah mengetahui margin keuntungan yang dimabil oleh bank di awal masa kontrak, dan banyak keuntungan lainnya =D

9. uang muka yang dibayar nasabah cukup 20%

10. lokasi yang dipilih bebas oleh nasabah.

masih banyak keuntungan lainnya, untuk lebih jelas bisa contact saya via e-mail :
dony_ctb@yahoo.com
atau contact no.saya : 0818 27 3669

tambahan :
bedasarkan hasil survey saya, banyak nasabah yang puas dengan fitur yang diberikan , dan merekomendasikan kepada nasabah lainnya =) dan ada beberapa case nasabah yang pindah ke k.p.r ini karena mandapatkan manfaat yang lebih baik..

kurang lebihnya saya mohon ma’af …bila bermanfaat maka manfaat itu datangnya dari allah dan bila ada kesalahan maka itu datangnya dari saya =)

recomend:
segera hubungi secapatnya karena kondisi sewaktu-waktu bisa berubah.

RUMAHKU SURGAKU


Siapa sih yang tidak mau memiliki rumah sendiri. Setiap kita pastinya punya keinginan untuk memiliki rumah sendiri sebagai tempat berteduh di kala hujan dan beristirahat di kala malam. Apalagi bagi mereka yang sudah menikah. Tak lengkap rasanya hidup berkeluarga kalau masih menumpang pada orang tua. Bukankah dengan menikah menjadikan mereka sebuah keluarga sendiri yang juga mestinya tinggal di rumah sendiri. Bahkan istilah hidup berumah tangga pun oleh sebagian orang diartikan sebagai hidup bersama, di rumah sendiri, dengan kondisi yang terus meningkat seperti tangga.

Namun sayangnya, harga rumah di daerah perkotaan menjadi sangat mahal seiring dengan pesatnya pembangunan bahkan sampai ke pinggiran kota. Kendala ini menyebabkan KPR menjadi pilihan yang tidak bisa ditawar-tawar lagi. Sebagian besar pembelian rumah dilakukan dengan memanfaatkan kredit kepemilikan rumah yang saat ini banyak dikeluarkan oleh bank konvensional.

KPR dari bank konvensional sebenarnya bukan solusi yang ideal bagi seorang muslim, karena mau tidak mau, walau dengan alasan darurat, umat islam dengan setengah hati harus menerima kenyataan keterlibatannya dengan pinjaman yang berbunga. Dengan kenyataan seperti ini, sepertinya menggiring umat islam, teriutama keluaraga muda, hanya memiliki dua pilihan, mengorbankan idealismenya untuk hidup bersih dan halal karena mengambil pinjaman berbunga, atau sama sekali tidak memiliki rumah.

Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan dari bank syariah. Memang belum banyak orang tahu dan rasanya belum ada bank syariah yang gencar memasarkan produk ini. Namun kedepannya, produk ini bukan tidak mungkin menjadi produk unggulan bank syariah. Karena hampir setiap keluarga perlu yang namanya pembiayaan rumah, dan sebagian besar keluarga di Indonesia adalah muslim yang tentunya ingin tetap istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.

Pada prakteknya, mungkin tidak akan terlihat jelas adanya perbedaan dengan KPR biasa. Intinya adalah konsumen bisa membeli rumah dengan cara mencicil kepada bank. Bedanya adalah, pada KPR konvensional, bank sebetulnya memberikan pinjaman berupa uang kepada konsumen. Dan dengan uang tersebut konsumen kemudian membeli rumah kepada developer. Sedangkan dengan sistem syariah, bank membeli rumah dari developer dan menjualnya kembali kepada konsumen, tentunya konsumen membayar rumah tersebut dengan cara mencicil. Sama-sama mencicil untuk punya rumah, namun akadnya sungguh berbeda. KPR konvensional menggunakan akad pinjaman uang yang berbunga atau riba. Sedangkan bank syariah menggunakan akad jual beli yang halal.

Contoh sederhananya begini: Developer membangun perumahan X dan menjualnya dengan harga Rp 100 juta untuk tipe 36/80. Karena tidak memiliki uang tunai sebesar Rp 100 juta, konsumen bisa mengajukan pembiayaan rumah kepada bank syariah Y agar bisa membelinya secara mencicil saja. Jika Bank syariah Y menyetujuinya, bank akan membeli rumah tersebut dari developer seharga Rp 100 juta. Bank kemudian menjualnya kembali kepada konsumen dengan harga Rp 120 juta. Dan konsumen bisa mencicil rumah seharga Rp 120 juta tersebut dalam jangka waktu 10 tahun (120 bulan) dengan membayar Rp 1 juta per bulan. Sama seperti pembelian rumah pada umumnya, tentunya akan ada juga biaya tambahan seperti biaya notaris, pajak, BPHTB, penilaian/apraisal, provisi, administrasi dan sebagainya tergantung dari kebijakan bank dan developer. Dan untuk menegaskan komitmen konsumen, bank juga bisa meminta konsumen untuk membayar uang muka atau (DP) down payment di awal.

Berbeda akad, tentunya berbeda pula konsekuensinya antara KPR konvensional dan pembiayaan rumah dari bank syariah. Pada KPR konvensional, transaksinya adalah bank meminjamkan uang kepada konsumen, dan konsumen harus mengembalikannya dengan cara mencicil pokok hutang dan ditambah dengan bunganya selama jangka waktu tertentu. Jika di tengah jalan suku bunga naik, maka cicilan yang harus dibayar juga akan naik sesuai dengan kenaikan suku bunga. Konsumen harus membayar lebih mahal dari rencana awal.

Sedangkan kalau akadnya jual beli seperti pada bank syariah, harga harus sudah ditetapkan di awal dan tidak bisa dirubah-rubah di tengah jalan. Jika bank menjual rumahnya ke konsumen dengan harga Rp 120 juta, maka konsumen hanya diharuskan membayar Rp 120 juta tanpa peduli dengan kenaikan suku bunga.

Sesuai dengan semangat jual beli dalam Islam yang menganut prinsip suka sama suka, harga jual rumah dari bank ke konsumen dan jangka waktu pelunasan sebetulnya bisa dilakukan tawar menawar sampai tercapai kesepakatan. Namun tentu saja bank syariah juga punya kebijakan penetapan harga dan jangka waktu sendiri-sendiri.

Selain kelima bank tersebut, produk pembiayaan perumahan secara syariah juga bisa diakses di BNI Syariah, BII Syariah, Bank Bukopin Syariah dan Bank Syariah Indonesia. Sehingga totalnya ada 9 bank syariah yang saat ini memiliki produk pembiayaan perumahan secara syariah.

Dan kabar baik juga datang dari BTN yang sudah dikenal selama ini sebagai bank pemerintah yang paling banyak menggelontorkan dana untuk KPR. Jika tidak ada aral melintang, tidak lama lagi BTN akan meluncurkan cabang syariahnya. Dan kabarnya pula, KPR Syariah menjadi produk andalan mereka.

Jika rencana ini terwujud, maka bukan tidak mungkin akan ada banyak dana yang dikucurkan untuk membantu masyarakat memiliki surga di dunia tanpa harus terlibat dengan riba.

RUMAHKU SURGAKU
Oleh: Ahmad Gozali

Dikutip dari Majalah Alia

STRATEGI MENGAMBIL KPR



Dikutip dari Tabloid NOVA No. 697/XIV

Dua nomor lalu kita telah membahas tentang persiapan apa yang harus Anda lakukan bila ingin membeli rumah. Sekarang, kita akan membahas tentang apa yang harus Anda lakukan bila Anda ingin membeli rumah secara kredit.

Seperti yang pernah saya tulis sebelumnya, pembelian rumah bisa dilakukan dengan dua macam cara: tunai maupun kredit. Anda bisa membeli rumah secara tunai bila Anda memiliki uang yang nilainya sama dengan harga rumah yang Anda inginkan. Sebagai contoh, bila harga rumah adalah Rp 100 juta (bangunan plus tanah), maka Anda bisa membeli rumah tersebut secara tunai bila Anda memang punya uang tunai sebesar Rp 100 juta.

Masalahnya, kebanyakan keluarga yang tingkat ekonominya menengah ke bawah seringkali tidak memiliki uang tunai sebanyak itu. Jumlah uang tunai yang mereka punya mungkin hanya 60%-nya, 40%-nya, atau bahkan mungkin cuma 30%-nya. Lalu bagaimana solusinya? Solusinya adalah dengan membeli rumah tersebut secara kredit.

Sekarang, bisa tidak Anda mengambil kredit? Kalau Anda datang ke bank, maka bank biasanya memiliki produk kredit yang bisa dimanfaatkan untuk membeli rumah. Nama produk ini adalah KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Untuk bisa mengambil KPR, maka bank biasanya tidak akan mau membayari rumah Anda 100%. Mereka hanya akan membayari rumah Anda sekitar 70% dari harga rumah, sisanya yang 30% harus Anda bayar sendiri dari kantong Anda.

Bagaimana caranya? Kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, maka Anda harus membayar dulu 30%-nya dari kantong Anda (dalam contoh ini berarti Rp 30 juta). Setelah itu, barulah bank akan melunasi sisanya yang 70% (yaitu Rp 70 juta). Disini, jumlah 30% yang Anda bayar dianggap oleh bank sebagai Uang Muka (Down Payment = DP), dan jumlah 70% yang dipinjamkan bank untuk membayar sisa harga rumah akan menjadi hutang bagi Anda yang harus Anda cicil pembayarannya, tentunya disertai dengan bunga.

Pertanyaan berikutnya, apakah Anda punya dana yang cukup untuk membayar Uang Muka yang 30% itu? Kalau ya, bagus. Ini berarti Anda tinggal melanjutkan ke langkah yang berikutnya, yaitu mengajukan Permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ke bank. Tetapi bagaimana bila Anda tidak memiliki dana untuk membayar Uang Muka tersebut? Ini berarti Anda harus menabungnya terlebih dahulu, dan jangan memaksakan diri untuk mengajukan Permohonan KPR sekarang juga. Ingat sekali lagi, bank hanya akan memberikan kredit bila Anda mau membayar jumlah sebesar 30%-nya terlebih dahulu. Kalau Anda tidak punya uang yang 30%-nya itu, maka Anda harus menabungnya lebih dulu.


Mengajukan Permohonan KPR ke Bank

Oke, Anda sudah melihat-lihat rumah dan sudah tahu harganya. Anda juga sudah menghitung bahwa Anda punya cukup dana untuk bisa membayar porsi yang 30% sebagai Uang Muka Rumah. Sekarang, Anda memutuskan untuk mengajukan Permohonan KPR kepada bank.

Pada saat ini, sebagian besar bank pada umumnya menyediakan fasilitas KPR. Anda bisa datang ke salah satu bank yang lokasinya dekat dengan tempat tinggal Anda, datang ke Customer Service-nya dan mengutarakan maksud Anda. Mereka biasanya akan menyerahkan sebuah Formulir Permohonan KPR untuk Anda bawa pulang dan isi, untuk lalu diserahkan lagi kepada bank. Di situlah bank akan membaca jawaban Anda dan menganalisanya.

O ya, tidak semua Permohonan KPR dari calon nasabah akan diterima oleh bank. Ini karena bank biasanya mempunyai kriteria sendiri dalam meluluskan Formulir Permohonan KPR yang masuk kepada mereka. Apa saja kriterianya?

  1. Orang tersebut harus berusia maksimal 50 tahun ketika mengajukan Permohonan KPR kepada bank.

  2. Orang yang bersangkutan harus sudah bekerja dan memiliki penghasilan, yang dibuktikan dengan adanya dokumen-dokumen tertentu. Penghasilan tersebut minimal besarnya harus 3 kali dari jumlah cicilan KPR yang diinginkan tiap bulannya, bila KPR tersebut diluluskan

  3. Bila orang itu pernah memiliki hutang di tempat lain, maka orang itu harus memiliki sejarah pembayaran kredit yang baik di sana, terutama pada masa duabelas bulan terakhir.

Strategi agar Permohonan KPR Bisa Diterima

Nah, melihat kriteria-kriteria tersebut, ada baiknya kalau Anda memiliki strategi khusus sebelum mengajukan Permohonan KPR kepada bank. Tujuannya agar Permohonan KPR Anda bisa diluluskan oleh pihak bank. Karena itu, ada tiga hal yang harus diperhatikan sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR kepada bank:

  1. Siapkan dokumen keuangan yang diperlukan:

    Siapkan dokumen keuangan yang pasti (atau hampir pasti) akan diminta oleh pihak bank. Apa itu? Bila Anda adalah seorang karyawan yang bekerja di perusahaan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

    a. Surat Keterangan Bekerja di Perusahaan (minimal Anda harus sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun)
    b. Slip Gaji Asli
    c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)

    Bila Anda adalah seorang wiraswastawan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

    a. Daftar Pelanggan Anda (bila memungkinkan)
    b. Daftar Pemasok Anda (bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
    c. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
    d. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
    e. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
    f. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) ­ bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
    g. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)

    Bila Anda adalah seorang profesional, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:
    a. Daftar Pelanggan atau klien Anda (bila memungkinkan)
    b. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
    c. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
    d. NPWP
    e. Surat Izin Praktek (untuk beberapa profesi tertentu)

  2. Siapkan kelengkapan dokumen dari jaminan yang akan diajukan

    Bila Anda membeli rumah secara kredit, maka rumah yang akan dibeli tersebut biasanya akan diminta oleh bank untuk dijaminkan kepada mereka. Ini berarti, apabila Anda tidak bisa meneruskan pembayaran cicilan KPR Anda (macet dan tidak ada penyelesaiannya), maka rumah itu akan disita oleh bank untuk mengganti sisa hutang yang belum Anda bayar.

    Itulah sebabnya, adalah penting bagi bank untuk memeriksa lebih dulu kelengkapan dokumen dari rumah yang akan dijaminkan tersebut. Apa saja dokumen itu?

    a. Sertifikat Tanah
    b. Sertifikat IMB + Blue Print (cetak biru gambar rumah tersebut)
    c. SPPT PBB Tahun terakhir

    Dengan demikian, selama Anda membayar Cicilan KPR Anda, maka dokumen-dokumen tersebut akan disimpan oleh bank sampai cicilan KPR Anda lunas. Jadi, pastikan Anda mengecek terlebih dahulu kelengkapan dari dokumen-dokumen tersebut sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR Anda kepada bank.

  3. Perbaiki Penampilan Keuangan Anda

    Anda juga perlu memperbaiki penampilan keuangan Anda agar bank bisa menangkap "kesan" yang baik terhadap keuangan Anda. Dengan memperbaiki penampilan keuangan Anda, maka akan makin besar kemungkinannya bahwa bank akan menerima permohonan KPR Anda. Karena itu, di bawah ini adalah sejumlah hal yang harus diperhatikan dalam memperbaiki penampilan keuangan Anda:

    a. Perbaiki Catatan Rekening Bank yang Anda miliki.

    Bila Anda bekerja sebagai karyawan, bank akan meminta slip gaji sebagai bukti bahwa Anda memang memiliki penghasilan sebesar jumlah tertentu setiap bulannya. Namun demikian, jangan lupa bahwa bank mungkin tidak akan percaya begitu saja kepada slip gaji tersebut. Bank biasanya masih akan meminta catatan rekening bank Anda (biasanya berupa laporan rekening koran atau buku tabungan) untuk membuktikan apakah memang benar ada uang masuk sejumlah nilai yang persis sama seperti apa yang tercantum dalam slip gaji Anda.

    Sekarang, bila Anda biasa mendapatkan penghasilan secara tunai (bukan transfer), (entah apakah Anda bekerja sebagai karyawan, profesional, atau wiraswastawan) maka usahakan untuk menyetorkan penghasilan tersebut lebih dulu ke rekening Anda, sebelum Anda menggunakannya untuk membayar pengeluaran Anda sehari-hari. Dengan demikian, bank dapat membuktikan bahwa Anda memang memiliki penghasilan secara rutin sebesar minimal sekian rupiah setiap bulannya.

    Dan, kalau bisa, usahakan agar catatan rekening bank tersebut menunjukkan adanya pemasukan sekitar minimal tiga sampai enam bulan terakhir penghasilan Anda.

    b. Lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.

    Kalau Anda punya hutang di tempat lain (seperti Hutang Kartu Kredit atau hutang kepada bank lain), usahakan agar pembayaran tagihannya tidak sampai macet. Sebagai informasi saja untuk Anda, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri dalam memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah Anda pernah macet atau tidak dalam membayar hutang di tempat lain. Jika diperkirakan bahwa Anda pernah macet dalam membayar hutang Anda di tempat lain, bisa-bisa permohonan kredit Anda akan ditolak karena bank takut hal yang sama bisa terulang kepada mereka. Jadi sekali lagi, lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.

    Nah, sekarang bagaimana bila Anda ternyata pernah macet dalam membayar tagihan hutang di tempat lain? Kalau itu baru-baru saja terjadi, maka Anda sebaiknya menunda permohonan KPR Anda dan melancarkan dulu pembayaran hutang di tempat lain itu sampai dengan - paling tidak ­ duabelas bulan ke depan. Setelah duabelas bulan, baru ajukan lagi permohonan KPR Anda kepada bank, karena ­ walaupun Anda pernah punya tagihan macet di tempat lain, tapi ­ diharapkan kondisi keuangan Anda sudah baik kembali dalam duabelas bulan itu. Sekali lagi, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri untuk memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah baru-baru ini Anda pernah macet dalam membayar hutang di tempat lain.

    c. Atur proporsi cicilan hutang Anda.

    Perhatikan bahwa bank ­ mungkin - akan menolak Permohonan KPR Anda bila total cicilan hutang Anda (termasuk cicilan KPR Anda apabila diluluskan) adalah sebesar sepertiga (atau sekitar 33%) dari penghasilan Anda.

    Sebagai contoh, bila penghasilan rutin Anda Rp 2 juta per bulan, lalu tiap bulan, Anda mencicil ini dan itu di tempat lain sebesar ­ sekitar ­ Rp 600 ribu setiap bulan. Ini berarti, total cicilan hutang Anda setiap bulan sudah memakan sekitar 30% dari penghasilan rutin Anda yang Rp 2 juta per bulan. Nah, andaikata permohonan KPR Anda diterima oleh bank dan Anda harus membayar tambahan cicilan KPR sebesar misalnya Rp 400 ribu sebulan, maka ini berarti total cicilan hutang Anda adalah Rp 1 juta (atau memakan porsi sekitar 50% dari Penghasilan Rutin Anda). Di sinilah bank mungkin akan menolak Permohonan KPR Anda.

    Ini karena bank berpendapat bahwa bila total cicilan hutang Anda memakan porsi yang lebih besar daripada sepertiga penghasilan rutin Anda, maka bank "takut" bahwa Anda jadi kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga Anda yang lain, sehingga ­ mungkin ­ akan tergoda untuk mengambil porsi yang seharusnya digunakan untuk membayar cicilan KPR. Buntutnya, ditakutkan cicilan KPR tidak bisa terbayar setiap bulannya karena uangnya dipakai untuk membayar pengeluaran rumah tangga.

    Jadi bila pada saat ini Anda sudah punya Cicilan Hutang yang totalnya sudah mencapai 33% dari penghasilan rutin Anda, jangan harap permohonan KPR Anda bisa diterima. Kurangi dulu porsi cicilan hutang yang 33% tersebut, baru Anda bisa mengharapkan agar Permohonan KPR Anda bisa diterima. Sekali lagi, bagi bank, Cicilan semua hutang Anda, plus cicilan KPR Anda (apabila diluluskan), harus memakan porsi maksimal sebesar 1/3 atau 33% dari Penghasilan Rutin Anda.

STRATEGI MENGAMBIL
KREDIT PEMILIKAN RUMAH
Oleh: Safir Senduk
STRATEGI MENGAMBIL
KREDIT PEMILIKAN RUMAH
Oleh: Safir Senduk